Agenda 21: A verdade inconveniente sobre o desenvolvimento do uso misto

No que diz respeito às tendências no desenvolvimento de imóveis de varejo, nenhuma durante meus 30 anos no setor foi mais contraproducente ou impulsionada pelo governo do que o residencial sobre o desenvolvimento de uso misto (RRMU).

Escolha qualquer cidade da Bay Area e você identificará facilmente qualquer número de projetos RRMU que foram propostos, autorizados e / ou desenvolvidos nos últimos dez anos. E, com raras exceções, esses projetos sofrem os mesmos males ... taxas de desocupação relativamente altas, substancialmente abaixo dos aluguéis de mercado, locações de crédito ruins e uma alta taxa de giro das corretoras que tentam, com pouco sucesso, arrendar o que é inviável.

Não me interpretem mal - como conceito de design, RRMU funciona lindamente ... em Paris. E em Manhattan. E é aí que reside uma grande parte do problema. Os planejadores e conselhos municipais em todo o norte da Califórnia revelaram um complexo de inferioridade para os principais mercados urbanos do mundo e tentaram forçar a alimentação desse tipo de produto totalmente urbano em subúrbios extensos de Concord a Novato a San Jose. Só adivinhe, o ingrediente mais importante está faltando - populações de pedestres concentradas e massivas.

Os empreendimentos de varejo prosperam e desfrutam de uma demanda competitiva por suas vagas apenas quando os comerciantes e restaurantes podem ter sucesso. Os ingredientes para o sucesso do varejista são universalmente conhecidos e comprovados: fácil acesso, estacionamento conveniente, locatários fortes e proximidade com uma área comercial desejável. Nos mercados suburbanos da Bay Area, bem mais de 90% dos compradores chegam aos seus destinos de compras e restaurantes de carro. Apenas um dos nove condados da Bay Area, San Francisco, pode fazer uma reivindicação legítima de ter o tipo de fundamentos que suportam RRMU, e mesmo assim apenas em bairros selecionados

Mas a paisagem de varejo em todos os outros condados da Bay Area é esmagadoramente suburbana por natureza e composta de shopping centers, centros de energia e shoppings regionais com estacionamento abundante, ou centros tradicionais que atendem a compradores automotivos por meio de estacionamento na rua e estruturas de estacionamento próximas. Contra ativos bem-sucedidos e consolidados como esses, com sua facilidade de estacionamento, fortes inquilinos âncora e amplas ofertas, os projetos RRMU procuram em vão atrair inquilinos que vêem com sobriedade futuros sem estacionamento, sem inquilinos âncora confiáveis ​​nem o tráfego que geram e, acima de tudo, sem clientes.

Os vários submercados da Bay Area não atendem aos critérios fundamentais para RRMU por mais razões do que a falta de densidade residencial. Lembre-se de que os mercados europeu e da costa leste onde o RRMU tem historicamente evoluído têm tipicamente séculos de idade e têm uma infraestrutura muito mais restrita de rodovias, estacionamento e rodovias, que foram todos fatores necessários no crescimento natural do RRMU nesses mercados. A RRMU trabalhava nesses mercados porque, na época em que se desenvolveram, não havia alternativa. A infraestrutura no norte da Califórnia, entretanto, é baseada em um padrão do século 20, que deu origem aos subúrbios e aos projetos de varejo que os atendem, eliminando assim a química crítica de causa e efeito necessária para o sucesso do RRMU. As elites governamentais têm ignorado essas realidades enquanto avançam seu modelo Euro para nossas comunidades.

Raptados pelo dogma do Novo Urbanismo, nossos planejadores municipais ignoraram uniformemente o fato de que o varejo, por sua própria natureza, gosta de se reunir. No planejamento de locação de varejo, essa realidade é expressa por meio de inquilinos âncora, formatos maiores e massa crítica. No entanto, os projetos RRMU do New Urbanism conectam seus ouvidos e fecham os olhos a essa verdade essencial.

Tragicamente, os sofisticados desenvolvedores residenciais de hoje aprenderam o jogo. O mercado residencial aquecido permite que eles construam projetos em que possam obter renda zero para o espaço de varejo que são forçados pelo município a construir, sabendo que, na melhor das hipóteses, terá dificuldades. Mas os fortes retornos do residencial pro forma compensam as baixas de varejo, dando origem a outro projeto RRMU cujo andar térreo está destinado a ficar vago, ou talvez ser alugado por um salão de manicure iniciante ou operação de artes marciais sem crédito ou retomar, se o proprietário tiver sorte.

Claro, existem algumas exceções. Santana Row e Bay Street entre elas (embora projetos como esse tenham mais DNA de shopping regional do que RRMU). Além disso, um nicho admirável está sendo desenvolvido por empresas selecionadas como a BHV Centerstreet Properties, que estão entregando projetos de uso misto que buscam combinar o varejo funcional de primeira classe com residências de alta qualidade. Mas para cada sucesso estrondoso, há talvez trinta desastres de trem. Os funcionários da cidade que não têm responsabilidade de financiar, arrendar ou gerenciar os projetos que concebem e exigem, são cada vez mais uma classe de pessoas com as mãos nas engrenagens da aprovação, mas sem nenhuma base para entender como funciona o leasing de varejo ou de todo natureza imperfeita de seus sonhos.

Todos os nossos planejadores de cidades parecem participar das mesmas conferências e seminários - aqueles organizados por uma sopa de letrinhas de organizações comerciais como ULI, ICSC e BOMA. Eles trazem de volta o conceito de design moderno do dia (por exemplo, residencial em vez de uso misto de varejo, vilas de trânsito, reutilização adaptativa, etc.) de volta aos mercados de varejo suburbanos do norte da Califórnia e prosseguem para desenvolvedores de congestionamentos com designs impossíveis de alugar os desenvolvedores esperam buscar a aprovação naquela cidade.

Então, quem exatamente está fazendo campanha para o conceito de design RRMU? Não os desenvolvedores experientes em riscos que aprenderam como esse tipo de produto raramente tem sucesso. Obviamente, não os varejistas de alta qualidade e restaurantes de primeira classe que sempre optam por evitar esses projetos, deixando-os parcialmente vagos. No entanto, os projetos RRMU continuam em um bizarro mundo imobiliário, onde as leis de oferta e demanda foram suspensas por planejadores de torres de marfim que não sofrem nenhuma das consequências dessas falhas, ao contrário dos incorporadores atolados em construí-los, os bancos que podem emprestar para eles , ou as corretoras encarregadas de arrendá-los.

Separados das realidades financeiras de projetar e construir projetos de varejo que atrairão inquilinos de qualidade e conseguirão permanecer alugados em mercados bons e ruins, nossos burocratas parecem mais interessados ​​em como um projeto se parece ou se comporta com a última moda do mercado. Meca urbana.

Corretoras como a nossa recebem cada vez mais visitas de desenvolvedores multifamiliares exasperados que perceberam que têm um problema crescente em suas mãos. Com preocupação crescente, eles veem como o problema de vagas em suas carteiras comerciais está se agravando e sem cura aparente. Soluções improvisadas de leasing tornaram-se comuns à medida que desenvolvedores institucionais sofisticados povoam seus espaços de “varejo” com salas de ginástica e reuniões gratuitas para reduzir, mesmo que ligeiramente, seus estoques de espaço morto.

Enquanto a “mão invisível” de Adam Smith daria ao consumidor, ao comerciante, ao construtor e à comunidade em geral o que eles querem, ou seja, estacionamento, conveniência, locatários âncora e projetos bem-sucedidos, nossos burocratas traçaram seu próprio caminho. Um que parece Paris, mas com edifícios vazios.