Agenda 21: A verdade inconveniente sobre o desenvolvimento do uso misto

Comunidade de uso misto em Raleigh, Carolina do Norte (Wikipedia)
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Nota: O Desenvolvimento de Uso Misto no Varejo (RRMU) é o impulso principal do “Crescimento Inteligente”, outro nome para a Agenda 21. Existem centenas de RRMUs com falha em toda a América, e este artigo explica o porquê.

No que diz respeito às tendências no desenvolvimento imobiliário de varejo, nenhuma durante os meus anos 30 no setor foi mais contraproducente ou dirigida pelo governo do que residencial em relação ao desenvolvimento de uso misto de varejo (RRMU).

Escolha praticamente qualquer cidade da área da baía e você identificará facilmente qualquer número de projetos RRMU que foram propostos, autorizados e / ou desenvolvidos nos últimos dez anos. E, com raras exceções, esses projetos sofrem os mesmos males ... taxas de vacância relativamente altas, substancialmente abaixo das rendas de mercado, contratos de crédito fracos e uma alta taxa de rotatividade das corretoras que tentam, com pouco sucesso, arrendar o que é incontestável.

Não me interpretem mal - como um conceito de design, o RRMU funciona lindamente ... em Paris. E em Manhattan. E aí reside uma grande parte do problema. Os planejadores urbanos e os conselhos municipais do norte da Califórnia revelaram um complexo de inferioridade para os principais mercados urbanos do mundo e tentaram forçar a entrada desse tipo de produto totalmente urbano nos subúrbios de Concord a Novato e San Jose. Apenas adivinhem, o ingrediente mais importante está faltando - populações de pedestres concentradas e massivas.

Os desenvolvimentos do varejo prosperam e desfrutam da demanda competitiva por suas vagas somente quando comerciantes e restaurantes podem ter sucesso. Os ingredientes para o sucesso do varejista são universalmente conhecidos e comprovados: acesso fácil, estacionamento conveniente, colaboradores fortes e proximidade a uma área comercial desejável. Nos submercados principalmente suburbanos da área da baía, mais de 90% dos compradores chegam de carro aos seus destinos de compras e refeições. Apenas um dos nove condados da Bay Area, San Francisco, pode reivindicar legitimamente que possui os tipos de fundamentos que apóiam o RRMU, e mesmo assim apenas em bairros selecionados

Mas o cenário de varejo em qualquer outro condado da Bay Area é de natureza predominantemente suburbana e é composto por shopping centers, centros de energia e shoppings regionais com estacionamento abundante ou centros tradicionais que atendem a compradores orientados automaticamente através de estacionamento na rua e estruturas de estacionamento próximas. Contra ativos bem-sucedidos e entrincheirados como esses, com sua facilidade de estacionamento, inquilinos-âncora fortes e amplas ofertas, os projetos da RRMU buscam em vão atrair inquilinos que vêem sobriamente futuros sem estacionamento, sem inquilinos-âncora confiáveis ​​nem com o tráfego que geram e, acima de tudo, sem clientes.

Os numerosos submercados da Bay Area não atendem aos critérios fundamentais da RRMU por mais razões do que a falta de densidade residencial. Lembre-se de que os mercados europeu e da costa leste, onde a RRMU evoluiu historicamente, têm séculos de idade e uma infraestrutura muito mais restrita de rodovias, estacionamentos e rodovias, todos fatores necessários para o crescimento natural da RRMU nesses mercados. A RRMU trabalhou nesses mercados porque, no momento em que se desenvolveram, não havia alternativa. A infraestrutura no norte da Califórnia, no entanto, é baseada no padrão do século XIX, que deu origem aos subúrbios e aos projetos de varejo que os atendem, eliminando assim a química crítica de causa e efeito necessária para o sucesso da RRMU. As elites do governo ignoraram essas realidades enquanto avançavam em seu modelo euro para nossas comunidades.

Raptados pelo dogma do Novo Urbanismo, nossos planejadores municipais ignoraram uniformemente o fato de que o varejo, por sua própria natureza, gosta de se reunir. No planejamento de locação de varejo, essa realidade é expressa por meio de inquilinos âncora, formatos maiores e massa crítica. No entanto, os projetos RRMU do New Urbanism conectam seus ouvidos e fecham os olhos a essa verdade essencial.

Tragicamente, os sofisticados desenvolvedores residenciais de hoje aprenderam o jogo. O mercado residencial quente permite que eles construam projetos em que possam gerar renda zero para o espaço de varejo que são forçados pelo município a construir, sabendo que, na melhor das hipóteses, ele terá dificuldades. Porém, fortes retornos no residencial pro forma compensam as baixas do varejo, dando origem a outro projeto da RRMU cujo piso térreo está destinado a ficar vazio, ou talvez seja alugado por um salão de beleza ou por uma operação de artes marciais, sem crédito ou crédito. retomar, se o proprietário tiver sorte.

Claro que existem algumas exceções. Santana Row e Bay Street entre elas (embora projetos como estes tenham mais DNA regional de shopping centers que RRMU). Além disso, um nicho admirável está sendo desenvolvido por empresas selecionadas, como a BHV Centerstreet Properties, que estão entregando projetos de uso misto que buscam misturar o varejo funcional de primeira classe com o residencial de alta qualidade. Mas, para todo sucesso esmagador, há talvez trinta acidentes de trem. As equipes da cidade que não têm responsabilidade de financiar, arrendar ou gerenciar os projetos que concebem e exigem, são cada vez mais uma classe de pessoas com as mãos nas engrenagens da aprovação, mas sem botas no chão para entender como o leasing de varejo funciona ou como é totalmente necessário. natureza imperfeita de seus sonhos.

Todos os planejadores de nossas cidades parecem participar das mesmas conferências e seminários - aqueles realizados por uma sopa de letrinhas de organizações comerciais como ULI, ICSC e BOMA. Eles trazem de volta o moderno conceito de design du jour (por exemplo, residencial sobre uso misto no varejo, aldeias de trânsito, reutilização adaptativa etc.) de volta aos mercados de varejo predominantemente suburbanos do norte da Califórnia e passam a congestionar os desenvolvedores com designs não-locáveis, se esses os desenvolvedores esperam buscar aprovação nessa cidade.

Então, quem exatamente está fazendo campanha pelo conceito de design RRMU? Não são os desenvolvedores de risco que aprenderam como esse tipo de produto raramente é bem-sucedido. Claramente, não os varejistas de alta qualidade e os restaurantes de primeira classe que sempre escolhem evitar esses projetos, deixando-os meio vagos. No entanto, os projetos da RRMU continuam em ritmo acelerado em um mundo imobiliário bizarro, onde as leis de oferta e demanda foram suspensas por planejadores de torres de marfim que não sofrem nenhuma das conseqüências dessas falhas, ao contrário dos desenvolvedores com dificuldades de construí-las, dos bancos que podem emprestá-las , ou as corretoras encarregadas de arrendá-los.

Separados das realidades financeiras de projetar e construir projetos de varejo que atrairão inquilinos de qualidade e conseguirão permanecer alugados em mercados bons e ruins, nossos burocratas parecem mais interessados ​​em como um projeto se parece ou se comporta com a última moda do mercado. Meca urbana.

As corretoras como a nossa experimentam cada vez mais visitas de ex-desenvolvedores multifamiliares que perceberam que têm um problema crescente em suas mãos. Com crescente preocupação, eles vêem como o problema de vagas em suas carteiras comerciais está aumentando e não tem cura aparente. As soluções de leasing improvisadas tornaram-se comuns à medida que desenvolvedores institucionais sofisticados preenchem seus espaços de "varejo" com salas de fitness e reuniões de cortesia, a fim de encolher, ainda que um pouco, seus inventários de espaço morto.

Enquanto a “mão invisível” de Adam Smith daria ao consumidor, comerciante, construtor e comunidade em geral o que eles querem, a saber, estacionamento, conveniência, inquilinos âncora e projetos que tenham sucesso, nossos burocratas traçaram seu próprio caminho. Um que se parece com Paris, mas com edifícios vazios.


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Michael ShawBill KaysChristine Erikson Autores recentes de comentários
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Christine Erikson
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parece exatamente o tipo de coisa necessária para as pessoas empatarem ou economizarem dinheiro suficiente para avançar ou não serem um salário do desastre: abaixo dos aluguéis do mercado e tolerando crédito insuficiente. Estes devem ser obrigatórios, seja de uso misto ou não.

Bill Kays
Convidado

PROJETADO PARA FALHAR.

Michael Shaw
Convidado

O crescimento inteligente é apenas o começo do que está acontecendo na área da baía. Plan Bay Area é um projeto de um bilhão de dólares da 300, projetado pela ABAG (o COG da área da baía) para refazer totalmente a “Região”. Conheça a Plan Bay Area em http://www.GlobalizationOfCalifornia.com